10.12.2018
Оценка недвижимости. Сравнительный подход.
Автор: Дмитрий Градских    28.10.2013 18:27    Печать

Сравнительный подход в оценке недвижимости – это комплекс методов оценки, заключающихся в сравнении объекта с аналогами при условии наличия информация о ценах сделок с аналогами.

Он основан на изучении рыночных продаж, подход является основным при оценке недвижимости и имущества в условиях рынка. Подход базируется на доступной для специалиста - оценщика информации по ценам сделок на рынке. Сравнительный подход в оценке обеспечивает обоснованное логически решение о цене недвижимости. В основе подхода находятся принципы сбалансированности, спроса и предложения, замещения. Процесс применения подхода состоит из этапов:
  1. подбор объекта – аналога оцениваемой недвижимости с уже известной ценой;
  2. сравнение экономических параметров;
  3. внесение поправок;
  4. определение базовой стоимости.

Пять этапов применения сравнительного метода:

1. Сбор данных для сравнения. Специалист подбирает максимальное количество информации о ценах продажи объектов - аналогов недвижимости. В качестве источников информации служат данные по регистрации собственности, информация средств массовой информации, статистические данные. Собранная информация должна быть полной и объективной. К обязательной информации относится информация о цене 1 м2 площади, дате и условиях сделки, местонахождении недвижимости;

2. Изучение рынка и сделок. Специалист - оценщик должен убедиться, что сделка произошла между независимыми участниками рынка без влияния факторов, включая родственные отношения между участниками. Оценщик изучает условия достижения договоренности о цене продажи объекта, а также арендной платы, сравнивает значения с информацией на рынке. Арендная ставка в новом здании является хорошим индикатором, а сделка между родственниками не является обоснованным элементом сравнения.

3. Корректировки. Часто эксперту доступна информация о сделках, осуществленных несколько лет назад. При высоком значении инфляции он должен выполнить математические поправки.

4. Корректировка различий по сравниваемым объектам недвижимости. В реальной жизни объекты различаются по размеру, возрасту, местоположению, конструкции, планировке и другим характеристикам. В такой ситуации специалист оценочной компании подходит к информации с точки зрения, что наличие информация лучше, чем отсутствие ее. Исходя природы информации, на основании профессионального опыта, оценщик выявляет различия между сопоставимыми объектами, определяет их стоимостные величины.

Методы определения корректировок:

  • парный анализ продаж состоит в расчете корректировок на основе анализа пары продаж, которым свойственно только одно отличие;
  • статистический анализ заключается в использовании регрессионного анализа, математических методов для обработки данных;
  • анализ тенденций - это выявление факторов, влияющих на цену, и элементов конструкции при наличии данных о продажах с параметрами;
  • анализ затрат позволяет учитывать затраты на воспроизводство отдельного (отличительного) элемента недвижимости;
  • распределительный анализ предполагает ранжирование продаж (сравнимых) и определение положения объекта.

Различают методы формирования корректировок стоимости:

  • Методика общей суммы;
  • метод суммирования поправок (метод аддитивных процентных отклонений);
  • метод процентных отклонений (мультипликативных);
  • смешанный метод.

5. Вынесение решения об итоговой стоимости недвижимости. Вопрос о возможности сопоставимости двух объектов для сравнения имеет большое значение для правильности результатов оценки.

Сравнительный подход применяется в условиях:

  • неуникальность объекта оценки;
  • наличие полной информации по сделкам с аналогами;
  • факторы влияния на стоимость аналогов должны быть сопоставимы.

Недостатки сравнительного подхода:

  • сложность сбора достоверной информации о сделках на рынке;
  • зависимость от активности, стабильности рынка;